リノベーションするならどんな戸建てが理想的？｜注意ポイントやおしゃれな実例を紹介【茨城編】
住まいの不具合や老朽化、ご家族のライフスタイルが変わって、思い切って間取りの変更だけではなく設備の一新を考えている。新築を立て直すのは夢のまた夢…でも「今の構造のままで強度は十分なのか？」「古い家でも新築のようなモダンスタイルに変更できるの？」など不安な気持ちを抱いていませんか？
リノベーションの予算はもちろん、どこに依頼するのか、どんな物件がリノベーションに向いているのかをよく情報収集・検討ことで、よりお得に住まいをリノベーションすることができます。
今回は、戸建て住宅をリノベーションしたいとお考えの方に、理想的な物件の割り出し方や注意ポイントを分かりやすく解説いたします。
ご家族の新しい暮らしづくりにぜひお役立てください。
１．リノベーション・フルリノベーションとは
リノベーションとは、設備の機能や住まいの価値を再生するための改修工事です。部分的なリノベーションや家全体を総合的に補強・デザインし直すフルリノベーションまで、マンションや一戸建ての老朽化やご家族のライフスタイル変更に合わせて行います。
新築当時の状態に回復させるリフォームと異なるポイントは、間取りや内装デザインといった表面的な部分から構造躯体や配管といった住まいの構造まで調査・確認して改修します。これからの新しい暮らしをつくるデザインや機能性、価値を生み出す工事なのです。
①リノベーションのメリット～中古住宅の価値を高める
新しい暮らしを手に入れたい！でも新築を立て直すには莫大な費用が必要。そこで今、お得に理想の暮らしが手に入ると人気のリノベーションのメリットをご紹介しましょう。
a.新築購入費用に比べて安い
同じ条件下で新築を建てる場合、中古物件を購入してリノベーションする方が約20～30％コストを抑えられると言われています。中古物件の築年数や価格にもよりますが、新築よりも安い費用で自由度の高い間取りや理想のスタイルを叶えた住まいを手入れることができるのです。
b.希望の地域に住める確率が高い
通勤や通学の利便性、理想の環境などご家族が希望するエリアでお好みの土地を探すのはなかなか大変なものです。良い環境であればあるほど、人気や注目が集まり、利便性の高い土地であれば価格も高く、妥協を繰り返しているうちに理想から随分離れてしまった…なんてことになるのは残念ですよね。
しかし、リノベーションを前提に家づくりを考えると、希望のエリアにこだわって新築よりも安い価格で住まいを購入できるのはもちろん、限られた土地から条件に合う場所を探す新築と比べて、中古物件も選択肢に加えることでより立地条件に近い希望の土地が見付かる可能性も広がります。
c.自由設計を楽しめる
リノベーションでは、基本的に住まい全体を改修(フルスケルトン)するため、中古物件であってもまるで注文住宅のような空間デザイン・間取り設計が可能になります。もちろん、建物の構造によってその範囲は変わりますが、必要な耐震性や耐久性を確保した上で自由な設計が叶います。
リノベーションなら、ご家族のライフスタイルやお好みに合わせて、こだわりの内装、新しい設備を導入してこれからの暮らしを快適に楽しむことができるのです。
②リノベーションのデメリットと解決策
続いて、事前に検討しておくべきリノベーションのデメリットとその解決策についてご紹介いたします。
a.解体前には確認しづらい構造部分がある
まずは、解体工事前にはどうしても確認しづらい構造部分の耐震強度や瑕疵の状態が工事中に明らかになり、予期せぬ状態であった場合には追加費用が予算を超えることもあるというポイントです。
建築基準法の耐震基準と耐震化の必要性について
・建築基準法に基づく現行の耐震基準は、昭和５６年６月１日に導入されました。
・阪神・淡路大震災では、住宅・建築物の倒壊による大きな被害が見られました。特に昭和５６年以前に建築されたものに大きな被害が発生しました。
出典：「住宅・建築物の耐震化について」国土交通省ホームページ (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html)
これにより、古い物件によっては現在の耐震基準を満たすための追加対策費用がかかってしまう場合があります。
また、本来備えておくべき機能や品質、性能、状態に重大な欠陥がある住宅を住宅瑕疵と言い、解体後に排水管の水漏れや柱や梁のひび割れ、シロアリ被害など表面上では確認しづらい瑕疵が見付かる場合があります。
解決策⇒
解体前にはどうしても判断できない部分があるのは事実です。その際の対応や追加費用の説明が明確で分かりやすい会社を選びましょう。また、リノベーション会社によって判断が異なる場合、実績・知識豊富な企業かどうかを見極めることが重要です。
b.工期は約3～6か月かかる
改修工事の範囲や内容によって異なりますが、リノベーション設計から工事、引き渡しまでに約3～6か月かかると考えておく必要があります。
そのため、リノベーション住宅に住み始める時期や改修中の仮住まいの予定がある場合には事前計画やリノベーション会社への確認・調整が大切です。
解決策⇒
大規模なリノベーションの場合、特にプランニングから工事完了までの日数が必要となります。目安としては、入居希望の約6～7カ月前にはリノベーションを依頼する会社を決めるのがおすすめです。
C.ローン金利が高くなる場合がある
リノベーションをする場合、新築の購入を目的に借り入れを行う「住宅ローン」ではなくリフォームやリノベーション専用の「リフォームローン」を組むことになります。
このリフォームローンは、住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあります。また、中古戸建て物件の購入費と工事費がほぼ同時に発生することも踏まえて、しっかりと資金計画を立てておく必要があります。
解決策⇒
中古物件の住宅ローンや改修工事のリフォームローンなど資金計画の知識豊富なプロがいる会社選びが安心です。
不二建設不動産は、リフォームやリノベーションの費用と物件購入費用をそれぞれ別に借入することなく、まとめてローンを組むことができます。
それにより余計な諸費用を抑え月々の返済も少なくなります。物件購入前からすべての総予算で資金計画を進めることができるので安心です。
２．新しい間取りを見てみたい【リノベーションの施工実例】
それでは、新しく生まれ変わった住まいのリノベーション実例を少し紹介していきましょう。
①家事動線の短い便利なキッチン
機能的なキッチン設備の導入と使い勝手のよいレイアウトを新たに採用することで、リノベーション前の設備の老朽化や不便さを解消。
ご家族のライフステージに合わせて、必要なものだけを残し快適性をアップさせました。
②おしゃれを揃えた開放的なリビング
趣味と大人モダンを組み合わせたセカンドライフを楽しむ間取りのリノベーションです。
もともとあった和室と間仕切りを取り除いて、開放的なリビングダイニングを設計しました。単なるリフォームではなく、大幅な間取り変更からヴィンテージスタイルのインテリアコーディネートまで、ご家族のスタイルに寄り添って理想のリノベーションハウスを完成させました。
３．リノベーションに適した戸建て住宅の条件や注意ポイントは？～3つの重要なポイントに注目～
最後になりましたが、それではいよいよ「お得にリノベーショ」するための条件や注意ポイントをご紹介しましょう。
一言に、中古戸建てと言っても、築年数の古いものから新しいもの、木造軸組み工法・木造2×4工法やRC造といった構造の違い、家の大きさまでさまざまな条件、状態があります。
このような中で、よりお得で安全なリノベーションを選択するために大切な3つのポイントを1つずつ確認していきましょう。
①耐震性～2000年6月以降に建築された住まいがおすすめ
リノベーションをする場合、所有あるいは購入する戸建ての構造や基礎の状態をよく把握しておく必要があります。
そして、結論から言ってリノベーションする木造中古住宅を選ぶ際には、「木造住宅の改正建築基準法が実施された、2000年6月以降に建築確認申請を受けた戸建て」かどうかを目安にすることをおすすめします。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査によれば、
対象の住宅「1950（昭和25）年～2000（平成12）年5月まで」に着工された「木造在来工法 2階建て以下」
のうち、「9割超」の住宅が現行の耐震基準を満たさず
出典：「木耐協調査データ 2021年3月4日発表」耐震診断・耐震補強・耐震リフォームは日本木造住宅耐震補強事業者協同組合ホームページ(https://www.mokutaikyo.com/useful/data202103）
ということが分かりました。
つまり、2000年6月以降の改正建築基準法に従って建築された戸建てであれば、耐震性に関する安心安全を確保するための補強工事がいくらか不要となるため、これにかかる費用を抑えることができます。
②費用～築20年前後の住まいがおすすめ
戸建て住宅の市場価値は、新築から約15年をかけて大きく下落し、約20年前後で景気に応じて上下が緩やかになると言われています。
そのため、築20年前後の戸建てであれば購入後数年で市場価格が大きく下落するというリスクを避けることができます。
また、築20～30年ほどの中古住宅は、不動産としての評価がなくなっていき、解体・リノベーションを前提とした「中古住宅＋土地」は土地代のみで購入できる場合もあります。状態の良い住まいであれば、耐震補強や劣化補修などを含めたリノベーション価格と比較しても納得の購入費用となるかもしれません。
③構造～木造軸組み工法なら自由度の高い間取り変更がしやすい
自由な間取り変更を希望するリノベーションの場合、変更のしやすい工法を知っておくとよいでしょう。
一戸建て住宅で特に人気の「木造軸組み工法」のように柱と梁で構造された軸組み工法の住宅は、大胆に壁や仕切りを取って間取り変更することができます。
「木造2×4工法」は、壁で建物を支える構造のため、軸組み工法のように大幅な変更は利かず、ある程度の制約範囲内でのリノベーションが強いられます。
「RC（鉄筋コンクリート）造」には、ラーメン構造と壁式構造があり、ラーメン構造であれば変更が可能です。
「鉄骨造」は、重量鉄骨造と軽量鉄骨造があり、どちらも柱と梁の構造で軽量鉄骨は建物を支える壁である「耐力壁」の移動に制約が設けられていることが多くあります。
４．まとめ～リノベーションで理想の間取りに住み替える
中古物件を購入してリノベーション、自宅をリノベーションしてさらに長く暮らすという選択はここ数年で大きく注目されるようになりました。
築20年～30年ほどの中古一戸建てを見違えるように改装し、新たな価値やご家族のライフスタイルを引き続き守り・楽しむことができるリノベーション。
表面的なリフォームではなく、構造面での耐震補強や劣化補修、間取りやテイストの大幅な変更にも対応できる企業も増えてきています。信頼できるリノベーション会社の選択はもちろん、よりリノベーションに適した中古物件を見極める目や知識も必要です。
新築よりもお得に賢く、できるだけ多くの希望を反映させられる自由で安心なリノベーション住宅でご家族の新しい暮らしを叶えてください。
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所在地：茨城県つくば市梅園２丁目1−１７
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