【茨城版】市街化調整区域で家を建てる！を解説
茨城県で市街化調整区域に家を建てる
茨城県内で土地を購入して家を建てようと考えた時、「市街化調整区域」と記載されている土地情報を見ることがありますよね。市街化調整区域は基本的に家を建てることが出来ない土地ですが、一定の条件をクリアすることで家を建てることが出来る場合がありますどのような条件で家の計画が可能か？市街化調整区域に家を建てるメリット、デメリットなどを紹介していきます。
市街化調整区域ってなに？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて県や市町村が都市計画区域を指定して「市街化区域」と「市街化調整区域」に線引きした一方の区域をいいます。これは、無秩序などな土地利用を防止して計画的な街づくりを進めることを目的にしています。そのため市街化区域では優先的で計画的に街づくりを進める一方、市街化調整区域は街づくりを抑制することを目的としているため、原則として家づくりや開発行為が禁止されています。そのため、家を建てることが出来る場合でも、以下のポイントを押さえておく必要があります。
市街化調整区域の注意点
上下水道やガスなどのライフライン利用
市街化調整区域は、上記の通り街づくりを抑制している地域のため上下水道や都市ガスの整備がされておらず、井戸や浄化槽といった宅地内での整備をする必要がある地域が多いことには注意が必要です。敷地の近くまで配管が来ている場合は引き込むことが可能な場合もありますが、道路の掘削や普及などは原則自費のため費用負担が大きくなるため、前面道路に配管が来ているのかは大事なポイントです。
外構工事、造成工事
市街化調整区域の場合は市街地と比較して土地の広さに余裕があるところが多いため、ブロックやフェンスなどの外構工事が割高になることは予想しておく必要があります。また、未整地な土地の場合は土盛りや土の鋤取りといった造成工事が必要になる場合もあるため土地の状況をしっかり把握する必要があります。
４ｍ未満の狭い道路
道路の整備がさせていない土地が多いのも市街化調整区域にありがちなポイントです。家を建てる場合、原則道路の幅員は４ｍ以上確保する必要があります。４ｍ未満の場合は将来４ｍ以上道路を確保することを目的に道路査定を行い、セットバックの手続きを行う必要があります。この場合は道路を管理している自治体や、敷地に隣接する所有者、道路向いの敷地の所有者と協議して境界を定める必要があるため費用も時間もかかります。４ｍ未満の場合は道路査定が行われているかも押さえおきたいポイントです。
建築許可までに要する日数
次の項で紹介しますが、市街化調整区域で家を建てる場合、いくつかある要件を満たしている必要があります。しかも要件を満たしている許可を受けたのちに建築確認の申請に至るため、一般的な市街化区域の建築確認までにかかる手間や日数が必要になることが多くなります。市街化区域と違い、市街化を抑制している地域であることを念頭にして余裕をもった計画をする必要があります。
家づくりの難易度
市街化調整区域であっても、家づくりを前提に造成や宅地開発された土地から、要件を満たしたうえで建築が可能な場所まで幅広く存在します。さらに家づくりの難易度が地域によってかなりバラつきます。同程度の市街化区域内の土地と比較して販売価格が安い分、事前に条件などをよく確認した上で検討することが大事です。
【茨城版】市街化調整区域の建築要件
市街化調整区域の土地を購入して家を建てる場合、以前からある家の建替えを計画する場合、実家が同区域内にあり隣地や近隣に所有している土地に家を建てる場合など、建てる方のスタート地点の違いにより気を付けなければならない要件があります。ここでは、建てられる可能性のある要件を紹介していますが要件に該当する様々な条件がありますので注意が必要です。
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既存集落地
同地域に都市計画の線引日き（市街化区域、市街化調整区域などに区分した日）以前から本人またはその親族（血族2親等、姻族1親等以内）が住所、もしくは本籍を有していた方。土地は取得（贈与や売買、相続など）が条件。土地や建物の面積の制限、付近に一定数の集落が連なっていること等、既存集落地に該当することを条件に住宅を建築することが可能です。
１０年特例用地
上記の既存集落地に該当する同一または隣接の大字等の区域等内に１０年間以上居住していた取得者は、同様の条件をクリアして建築することが可能になります。大字とは、一般になじみがありませんが、大字とは江戸時代の村名を継承した範囲・地名で、「字」は大字より小さい集落の範囲につけられた地名になります。住所の記載が省略されている場合も多いため、各自治体に問い合せて確認することが出来ます。
区域指定地
都市計画法第 34 条第 11 号及び第 12 号の規定に基づき、市街化調整区域内のあらかじめ指定した区域において、既存集落の維持・保全を目的に、申請者の出身要件等を問うことなく（誰でも）住宅や一定の小規模な店舗や事業所の立地を許可の対象とする条例です。
茨城県における区域指定（県条例）の施行状況等について
既設団地（旧宅造法など）内の敷地
市街化調整区域に関する都市計画が決定された日,又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された日（以下「線引日」という。）から概ね5年以内に申請される一団の土地（以下「団地」という。）で、次の各号のいずれにも該当するものを既設団地と認定する。（茨城県ホームページ既設団地の取り扱いより抜粋）この要件を満たした既設団地には、造成計画に基づいた建物もしくは住宅の建築が可能になります。
農家住宅
農業を営む方が居住する住宅は、市街化調整区域であっても建築することが可能です。農業を営む方（農業従事者）とは、農作物を栽培しているだけではなく、一定規模の農地をもち、年間60日以上農業に従事している方をさします。農業従事者であることを証明するために、農業委員会で農業従事者証明を交付しています。農業従事者が使用する農業用倉庫や作業小屋等を建築することも可能です。
世帯分離
住宅が線引き前から存在、または線引き以後に29条や43条の許可を受けて建てた住宅の世帯主と生計を一とした親族（世帯主の子など）が、同敷地または隣接地に自己用住宅をの建築ができる。ただし、土地や住宅の広さや高さなどについての制限があります。
包括承認基準18
連担の最後が市街化区域から1km以内にあり、登記簿の地目が線引き前から継続して宅地である敷地、もしくは43条1項第6号ロ(平成13年5月17日付け廃止)の規定に基づき知事の確認を受けた土地であること。該当する場合、誰でも建築可能な属人性の問わない43条の許可取得が可能です。
要件を満たしても事前相談は必須
上記のような要件を元に一定の条件の中で建築は可能ですが、ここには記載しきれていない細かな規定や要件、現状の敷地利用に関する指導とその対策、建築理由などの総合的な条件に基づき最終的に判断されます。そのため要件が使えるかなどの詳しい内容は、各自治体や土地家屋調査士、調整区域での建築に実績が豊富な建築会社や設計事務所に相談することをおすすめします。
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つくば梅園営業所
所在地：茨城県つくば市梅園２丁目1−１７
連絡先：029-879-8333
定休日：水・木
