2023.9.2 / 最終更新日 : 2024.2.4 fuji-solar まち

茨城で土地を探す方必見｜失敗しない土地探し

自由な間取りやおしゃれな外観、こだわりの暮らしが手に入る注文住宅。

満足のいくマイホームを建てるためには、どのようなスケジュールで、どれくらいの費用や期間がかかるのかなど、事前によく把握した上で家づくりをスタートさせることが大切です。茨城県は、つくばエクスプレス（TX）や常磐線沿線で開発された比較的新しい大規模分譲地。70年代以降のニュータウン開発で造成された分譲地。それ以前からある旧市街地、そして市街化調整区域と、場所や条件によって様々な選択肢があるので条件を考えるだけでなく、治部那智のライフスタイルにあう土地なのかを検討するための情報の見方を知ることも大事になってきます。

今回は、これから土地を探す方が知っておきたい販売図面の見方や、土地を見るときのチェックポイント、実際の購入までの流れを解説します。

事前にいくつかのポイントを把握しておくことで、土地を購入するときの参考にしてください。

コラムのポイント

販売図面からみえる物件情報
現地で確認したいチェックポイント
相談から土地の購入まで知っておきたい購入までの流れ

販売図面からみえる物件情報の解説

不動産の取引には宅建業法により様々なルールが決められています。

売地の販売図面での表現方法のルール、取引形態や仲介手数料の計算式など。

宅建業者（不動産業者）は、これらのルールに基づいて業務を行っているためある程度知っておくと安心して不動産取引を依頼できますよね。

①販売図面の記載内容

土地を探しているときに見る販売図面（ネット広告も含みます）には、売地に関する大事な基本情報が記載されています。販売図面の見方を知っておくと、物件の比較や信頼できる広告かを把握するのに役立ちます。

・販売図面の表示：広告の表現においては事実と異なる情報だったり、「お得情報」「特別価格」など誤解を招く誇張した表現は違反です。
・図面：記載されている外周寸法、方位の記載に注意します。南を上にして表現していることも。ただし高低差や隣地の状況に関する記載は任意のため、気になる物件は現地を直接確認することがおススメです。
・土地の面積：公募面積（登記簿に記載されている面積）または実測面積（実際に測量した面積）のいずれかを確認公募面積で測量していない土地の場合、実際の面積との相違があることが多いため実測の有無や相違があった場合の対応などを確認しましょう
・交通（目的地までの所要時間）：徒歩１分を８０ｍ、車１分を４００ｍとして敷地から目的地までの時間を算出しています。ある程度地図上の道路をたどった距離を元に表示していますが、信号などは考慮していないため現地で確認をしましょう

・都市計画（用途地域、建蔽率容積率等）：都市計画法に基づく建築の規制、を記載しています。ただし、高度地区や防火地域など細かな記載はまで求められていません。そのため、管轄する自治体に現地の規制等の有無を確認しておくとよいです
・設備：上下水道、ガス、電気の供給状況が記載されています。注意点としては、必ずしも敷地内に配管されているとは限りません。電気も、ポールを設置する必要がある場合があるので注意が必要です
・接道：車道幅員が狭くないか・公道（国や自治体が所有する道路）、私道か・通行承諾があるかなど。古い住宅地や市街化調整区域の場合、４ｍまたは４ｍ以下の道路である場合があるため、車の進入やセットバックといった手続きが必要になります

・停止条件（建築条件）：一定の条件が成就したときに法的効力が発生し、条件が成就しなければそもそも契約はなかったものとして締結する契約です。一般的には建築条件付土地を契約した場合、一定期間内に、建築の契約（条件の成就）がない場合、自己都合の解約と違って契約そのものを無効とします。そのため違約金の支払いは発生しません
・管理費・管理形態：マンションを購入する場合は管理費や修繕積立金および改定について記載、や大規模修繕計画の見通し、耐震診断の有無など建物の維持費や管理会社の委託先など、重要事項説明で説明が必須になる項目なので、事前に目を通すとよい
・告知欄：備考欄には、上記以外で重要事項説明の時に伝える必要がある項目が記載されています。詳しい記載がなくても重要な情報であることが多いため記載事項の内容を確認しておくとよい

②取引形態について

取引態様とは、物件広告を出している不動産会社の立場を表したものです。不動産会社は不動産の広告を出す場合、必ず取引態様の別を明示しなければいけません。

取引形態には「売主」「媒介（仲介）」「代理」の3つがあります。

売主、代理の場合は仲介する不動産会社がいないため、一般的に仲介手数料は発生しません（代理の場合、売主の代理人として取引業務を行うため仲介業者にはなりません）。一方、媒介（仲介）の場合は売主または買主それぞれに仲介手数料が発生するためこの分を予算に組み込む必要があります。なお、仲介手数料の算出額は宅建業法で決まっていて、買主・売主ともこれを上回る手数料を支払う必要はありません。

媒介にも一般媒介と専任媒介、専属専任媒介があります。

一般媒介とは、複数の不動産会社が同じ物件を仲介が出来る売主と不動暖会社の契約になります。複数の不動産会社に仲介を依頼するため、人気の物件などは売主により良い条件で販売することに適しています。一方、専任媒介、専属専任媒介は不動産会社１社のみ仲介が出来る売主と不動産会社の契約になります。この場合１社の販売ですが、レインズ（不動産会社同士が物件情報を共有できる専用サイト）への登録が義務付けられることや契約期間には営業活動を売主に報告する義務が生じるため、売主は不動産会社の営業活動に期待できることから早期に販売することが期待できます。

取引形態からも物件の持つ魅力度や売主の思惑を知ることがある程度把握できます。

③仲介手数料について

不動産会社に仲介を依頼した際に支払う仲介手数料の計算式は以下の通り。計算式で算出された金額は手数料の上限になります。そのため、複数の不動案会社が仲介に関わっていても上限以上の手数料を支払う事はありません。

　・売買価格200万円以下：物件価格×5％×消費税

　・売買価格200万円超400万円以下：(物件価格×4％＋2万円)×消費税

　・売買価格400万円超：(物件価格×3％＋6万円)×消費税

気になる土地をチェックする

気になる土地情報が出ましたら、まずは現地確認したいですよね。ここではお客様目線で確認したいポイントだけでなく、建築会社が確認しているポイントもいくつか紹介します。

①周辺環境で確認したいポイント

利便性や快適性などの周辺環境は大事です。駅やバス停までの経路と所要時間。公共施設やスーパーなどの利便性はもちろん、敷地の隣接が空き家であったり大きな樹木がある場合はその管理状況をみるなど、周辺の状況によって感じる快適性も大事なポイントです。見に行く時間帯や曜日を変えて車や通勤、通学時の状況を確認します。事前に地図などで周辺の様子を調べておくと現地での確認がしやすくなります。

・駅やバス停までの所要時間：朝や夕方の通期・通学時間は混雑が予想されますので、所要時間を重視する場合は直接移動してみるのもよいです
・学校、公園、お店の確認：毎日利用することが予想される施設は、場所や所要時間を確認しておくとよいです
・隣地、前面道路：隣地にある建物や樹木などの管理状況。前面道路は敷地にたとりつくまでの経路や前面道路の幅員を確認して駐車のしやすさなども確認する
・ハザードマップ、周辺地図：自然災害の予測、周辺に大きな土地がある場合はその利用計画を確認する。各自治体のホームページやGoogleマップを参照するとよい

TX沿線沿いの区画整理地は、大規模な都市計画が進行中のため、現在の風景からは想像できない周辺環境になることが予想されます。学校区やスーパーなどの店舗は自治体のホームページなどの情報を確認してください。

②現地での確認ポイント

敷地を見るときは建築会社の見るポイントを確認しておくと、より土地の条件について理解が深まり検討しやすくなります。

・境界杭の確認：区画整理された住宅地ではない土地は境界杭が無い場合があります。境界杭の有無と、無い場合に杭の復元を誰が行うかの確認
・道路・隣地との高低差：道路や隣地と土地に高低差がある場合、土盛りや土鋤きや、土が流れない様ブロックなど造成工事を行う必要がある。
・ブロックや擁壁などの工作物がある：土留めブロックがある場合は亀裂や傾きがないか、適切な施工がされているかを確認する必要があります。境界ブロックの場合は控え壁が適切に施工されているかを確認します。２mを超える擁壁の場合は適切に施工さえていない場合、その土地はがけ条例の対象になる可能性がある
・設備の確認：水道やガス、電線（電柱）といったインフラ設備が敷地内に入っているかを確認。水道や下水道がされている場合は直径10㎝位の青（上水道）とグレー（下水道）の蓋があります。目視で見つからない場合は各自治体または管轄してる団体に問い合わせしてみる
・敷地内にある工作物・草木の確認：敷地内にある建物や工作物、草木（樹木も含む）がある場合は撤去する負担の有無
・隣地から越境している工作物・草木の確認：隣地の工作物や草木は越境していても無断で撤去、伐採をすることは後に問題になります。越境物があった場合は対応を確認

区画整理地や開発許可を受けて販売している土地の場合は杭や設備等の情報はある程度正確な情報を得ることが出来ますが、昔からの住宅地や市街化調整区域の建築の場合は専門業者による調査が必要になる場合もあります。不明な点は事前に不動産会社に確認することをおススメします。

③様々なサービスを利用する

国や自治体はもちろん、民間調査会社等が運営しているサイトなどを活用することで、周辺情報や土地の特性や状況を把握することが出来ます。

国土数値情報ダウンロードサイト

政府統計ポータルサイト（e-Stat）

いばらきデジタルマップ

地盤サポートマップ（ジャパンホームシールド㈱運営サイト）

予算計画を事前に立てておく

＞街かどモデルハウス：1.5階建ての家

せっかくよい土地にめぐりあっても、建物や諸費用の金額が不明瞭では土地をおさえることに躊躇してしまいます。あらかじめ建築会社の担当者と建物の予算や諸費用を含めた資金計画をたてておくこと、住宅ローンを利用する場合の借入限度額の把握と返済計画をたてておくことで、条件のあう土地情報に適切な行動をとることが可能になります。

本体工事費

建築総予算の約70％を占める本体工事費は、いわゆる建築費と言われる部分で、注文住宅を建てる場合の相場としては1,500～3,500万円がお客様が実際に計画している価格帯で多い金額です。ただし、建物の大きさや仕様により価格帯は一定しないため、あらかじめどのような家にしたいのかを考えておく必要があります。

その他費用(付帯工事費・諸費用）

付帯工事費や諸費用と呼ばれる、、建築総予算の約20～30％にあたる部分です。

住まいである建物以外の工事にかかる費用ですが、注文住宅を建てる地盤の状態や外構プランによって工事の規模や費用が異なります。

- - ・水道管やガス管の引き込み工事費用
  - ・庭や駐車場の工事費用
  - ・インテリア関連費用
  - ・設計費用
  - ・建築確認申請費用
  - ・登記費用、印紙代
  - ・住宅ローン手数料・保証料

また、古い家を建て替えて新築する場合には、木造住宅で坪単価約3～5万円の解体工事費も必要です。

また、諸経費に含まれる「その他費用」としては、仮住まいの費用や引っ越し費用、地鎮祭や上棟式にかかる費用などが挙げられます。

ライフプランに基づいた返済計画

ライフプランとは誰もが考える生活設計のこと。就職や結婚、出産、子どもの進学、車や家の購入、退職、介護・・・など、人生にはさまざまな出来事があります。人生の中で起こりうるイベントを想像した上で、お金が必要になるタイミングやその金額を把握して計画をたてることをいいます。長期間の返済になる住宅ローンを組むのであれば、事前にライフプランを策定して無理のない返済計画を立てることで借入れに関する不安を取り除きます。

ライフプラン作成は、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談することでよりお金についての知識を得ながらプラン作成することも出来ますが、ざっくりした自分プランでもお金に対する意識が変わるのでおすすめです。

購入申し込みから契約まで

自分たちの条件に合う好物件に出会ったら、躊躇せずに購入申し込みをすることをおすすめします。特に情報がインターネットで紹介されているものは、不特定多数の方も閲覧しているので、同じ条件で探している方が動いてしまう可能性があるからです。これまでの様々な知識や情報を整理しておくことで「いざ！」というときに判断できるように準備しておくことが大事です。

購入申し込み

物件内容や条件をしっかり確認したら不動産会社（または売主）に購入申し込みの依頼をします。金額や条件面の交渉などある場合は申し込み時に合わせて条件提示します。申し込みが売主に報告された段階で条件面等が折り合えば、契約の準備や契約日の設定に入ります。なお、申し込み時のすでに他の申し込みが入っている場合は基本的に2番手になります。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンを利用する場合、事前審査を掛けておくとその後の流れがスムーズです。住宅ローンの借入金額が定まっていない場合は、借入れ出来る最大金額を審査して事前審査を申請することは可能です。しかし不動産の契約書には、住宅ローン条項の有無と借入額、融資承認の期限などを明記する必要があるため後から追加融資を申し込むことが無いよう初めに借入額を決めておくことでトラブルを防ぎます

契約に際しての準備

申し込み受理から、1週間～2週間後に契約日を設定します。この時には慌てないよう、事前に準備しておくと対応がスムーズです。

- - ・名義人の選定：単独名義または共有名義の確認。常用漢字ではない場合は申し出ることで誤字を防ぎます。
  - ・本人確認書類：運転免許証、健康保険証、パスポートなど。共有の場合、本人確認の書類はそれぞれ必要です
  - ・契約金：売買契約する場合、代金の20％「超える」額の手付を受領することができません。手付金が代金の額の10％又は1,000万円を超えるときは、不動産会社は手付金等の保全措置が必要となります。高額の契約金を要求された場合は以上について注意が必要です。
  - ・契約印紙代：契約書に貼る印紙は各々負担になります。
  - ・建築会社との連携：土地の契約時には、住宅ローンの実行時期や建築の申請時期など所有権移転の時期を毛に建築会社と連携して、スケジュールの確認をしておくとよいです。

まとめ│茨城の土地探しで理想の注文住宅を手に入れる

＞施工事例：平屋暮らしを実現した1.5階建ての暮らしを提案

土地探しで役立つ販売図面の見方や現地のチェックポイントなどについて解説してきました。

マンションや分譲住宅と違いライフスタイルやその土地の特性を生かした注文住宅で理想の住まい実現するために、不動産会社だけでなく建築会社にも土地のことや予算の事を事前に相談しておくことをおすすめします。特に古い住宅地や市街化調整区域は、一般の住宅地より許可申請や造成工事など、時間と費用が掛かる場合がい多いため販売価格だけで決めてしまうのは注意が必要です。

地元の不動産会社や建築会社それぞれに相談しながら自分たちの理想の注文住宅を実現してください。

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